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開發商或許是“假降價”,但樓市仍有機會-欧洲最大的半岛

时间:2020年02月22日 08:39:41 作者:大发11选5

所謂的政策前景好,還包括銷售端的激勵現在,給開發商紓困,可能是第一步。如果市場情緒不好(現在很多人對外出有恐懼情緒),疫情導致收入下降,可能後續會給市場“兜兜底”。之前,不就有江西、安徽的地產協會給政府諫言,希望鬆綁限購、限價等。當然筆者認為,2-3月還不會到那一步。

而且,針對房貸的5年起LPR還是自8月份啟用LPR以來首次下行,儘管只有5個點,但確保樓市實現“三穩”的信號明顯。緊接著,2020年第一天,央行降準了0.5個百分點,釋放8000億資金。今年2月3-4號,央行開展1.2萬億天量逆回購操作,利率分別下調10點。

對於“網上下定,鎖定樓盤”我是這麼看的。如果你瞭解這個盤,特別是線下看過(很多下定的,是線下看過,或是老業主),也打算春節後買房,這也確實是個介入的機會,大不了再退掉唄!

不過,據反映到現場的訪客很少。因為,大家的情緒不高,或者對人群集聚,還是有很大的恐懼感的。“逝者長已矣,生者如斯夫”,這有個過程,估計到3月初會恢復到正常。根據筆者的調研,多數開發商對一季度的市場,還是比較悲觀的。不過,他們都在重覆這一句話,“留得青山在,不怕沒柴燒”。相比其他行業,地產還是相對滋潤的,看看捐款榜就知道了。

因為,2019年底調控政策已經開始寬鬆了。國家首次強調2020年要“穩地價、穩房價、穩預期”,各地人才購房或入戶門檻全面降低,人才認定降至中專。以大灣區為例,廣州(南沙、黃埔、花都等)、佛山人才購房門檻全面降低;深圳取消“豪宅稅”、取消商務公寓“只租不售”。此前的11月,南京和天津等地,外圍放開限購。更早前的8月,珠海和中山也鬆綁了外圍限購。

而且,據我瞭解現在除了“下定”的優惠外(比如5000抵2W,老帶新佣金,補差價等),很多開發商對尾盤、郊區盤等,還有“分期首付”,額外折扣,送物業費或家私等優惠。儘管優惠幅度並沒有太大,但省下來的,也是肉啊!眼下,對於一些尾盤、車庫等,有些老闆給到營銷總,甚至營銷經理的優惠權限還是挺高的。更高折扣,營銷經理不做主,可向大老闆申請。

所以,屆時就不得不容忍一些壓力大的城市對政策做出適度的鬆綁,包括限購、限價和購房補貼等。一旦有城市突破了底線,很多城市會效仿,再輔以貨幣相對寬鬆,樓市回升也就情理之中了。

對此,開發商早有預料恆大的“全國樓盤75折優惠”多數房企玩不起,但“5k模式”迅速搏來各家效仿,隔壁的富力,3000元能訂一套。前兩天看到,雅居樂1000元就能訂一套房。筆者所在的廣州,多數開發商都玩起了創意營銷,手法大同小異。

一季度,本來就是銷售淡季約占全年不到10%的業績。再說,1月份並不差,即便後10天成交“冰凍”了,但百強房企單月銷售金額同比只下降6.8%。要知道,去年春節在2月份,1月份沒有春節影響。另外,今年1月份與去年“翹尾”明顯的12月相比,也只下降了23.6%。

戰“疫”還在進行,但生活還得繼續地產企業犧牲了售樓處和施工現場,覺悟高的某龍頭房產集團乾脆推遲到2月20號上班。這兩天,復工復產提上議事日程,但大部分的線下售樓處還未開放,即便開放的,也規定每個辦公室不多於3人。

結合這幾天對開發商的調研,和大家分享一下開發商是不是“真降價”,該不該進場?其實,上述策略與常規促銷,沒有太大區別。最大的不同,就是通過網上“蓄客”或“鎖客”,等到線下售樓處開放後,再轉化為實際的銷售。

1優惠的成色,嘿嘿現在開發商的線上購房都是怎麼做的呢?上自高層經理,下自一線營銷人員,大家都搜羅了一遍手上的資源,高管、員工和老業主等,能動員下單的都下單。然後,借助營銷、自媒體、網文等,把優惠大肆宣傳一番。氣氛烘托好了,讓市場形成一種認識,5000元鎖定一套房,無理由退房、還保值,何樂不為?

不過,據我瞭解促銷背後還有兩個真相:一是拿出來搞促銷的,或者是尾盤,或者是少數特價盤,或去化本來就較難的郊區樓盤或三四線樓盤;二是做促銷的優質樓盤多數是先提價,再搞優惠。一位房企朋友告訴我,出於投資需求,他定了幾套真促銷的尾盤,打算搏個低價,下一步政策鬆了,還能賺一筆。

對於打算買房的人來說,當下確實是一個機會前面已講了,目前轟轟烈烈的“網上售房”,是個新鮮事物,但凡先行的,都可以參與一下。如果對房子有所瞭解,對品牌也比較信賴,入手也未嘗不可。近期,線下售樓處也將相繼開放,但市場情緒會低落一陣子,基於前面的分析,這時也是一個機會。當然,從長遠看,經過2015-2019年的高舉高打後,各大城市現在真得不缺房子,如果你已經有房子了,甚至有多套了,就該慎重了,不要跟風,下半年可能又開始強調“房住不炒”了。

5當下是機會,但也要慎重當然關鍵要看“疫後重建”的效果,後續如果疫情還有餘波,造成復工拉長,百姓收入受到衝擊(此次疫情已經造成服務行業的收入下降),情緒低落,內需下降,政策可能會調整。這個時候,既要應對疫情,又要重建,還得完成今年的目標任務,對很多城市,可謂亞歷山大。

開發商或許是“假降價”,但樓市仍有機會

當然,今年2月各城市新房交易暴跌90%以上,確實冷淡,但2月份一般是春節所在的月份,開發商多數都要在正月15之後才上班。所以,這個月開發商本來就不看重,3月份開啟的“小陽春”,若能“回補”回來,不就得了嘛!即便一季度不行,還有4-5月份的旺季,9-10月的“金九銀十”,12月份的年末的翹尾行情等等。對樓市大起大落,開發商早就適應了這種節奏。說上面這些,主要是想告訴大家,當下開發商並沒有太大的降價誠意。

2月17日,時隔3個月以後央行再次開展1年期MLF操作,2000億規模,中標利率下降10基點。2月20日最新LPR下調,貨幣政策延續去年底以來的寬鬆格局。儘管不針對地產,但只要市場資金面好了,地產就會受益。同時,地產紓困政策頻繁出台,有些城市受不了地產下滑(比如衡陽、無錫、蘇州等),開始試探底線,邊緣行走,比如對購房給補貼。

當然,“房住不炒”擲地有聲貨幣不會放水,地方主體責任落地,居民杠桿率居高不下。加上“一有動靜,隨時糾偏,高頻政策”的新調控格局下,2016-2018年的暴漲行情絕不會重覆。所以,當下也絕非是加杠桿和短期投資的機會,因為成本太高、收益較低,划不來。此次疫情,是一次沒有預演的城市“硬核”競賽。未來,城市會分化、區域會分化、社區也會分化,長期看好的,有好物業的,可以選擇長期持有,分享城市和社區長期發展的紅利。

你看,都是給資金鏈“紓困”的地方比企業著急,開發商還會降價嗎?再說,前期的地價都很高,融資成本也高,開發商怎麼會降價?一位地產投拓部門的朋友講,赤裸裸地降價,不僅前期業主會反對,也不符合“三穩”排第一的“穩地價”原則。政策前景看好,怎麼會現在降價呢?

2開發商,“真降價”的少除了“線上購房”的優惠外大家關心的問題是,未來開發商是否有降價誠意,是否會“真降價”。這兩天,各地要求推進復工復產,很多城市售樓處開放,從審批制轉為備案制了。幾家開發商的營銷經理說,他們的售樓處開放了,只不過每天有人來檢查,比如高頻消毒,只能50%的人上班等。

近期,“疫後重建”開啟有的地方迫不及待地想給樓市政策鬆綁。特別是,針對很多開發商呼喊資金鏈緊張,各地出台了紓困政策,比如預售門檻降低,總投資達到25%,甚至項目出了地面,就可以申請預售了,預售資金也可以提前支取;再比如,稅費、公積金都可以延期繳納。

3未來呢?先看樓市政策以深圳為例朋友梳理了一份53個在售樓盤的折扣明細表,顯示只有10個樓盤有優惠促銷,但折扣很低,有3個樓盤僅僅送1年物業費或家私。一個開發商朋友說,降價只有兩種情況,一是市場下行(真降價),二是年末衝刺任務(促銷為主)。今年1月份,市場表現很不錯,延續了2019年底的“翹尾行情”。如果沒有疫情,今年“小陽春”的成色還是非常不錯的。

此兄還說,即便政策不會大幅鬆綁現在的價格也比較低,不擔心以後線下售樓處放開後,沒有人接盤。

4未來呢?再看貨幣政策因為有了紓困政策,加上貨幣政策的照顧,樓市去年底的“翹尾”,順延至今年的“小陽春”,可以修複起來。從去年11月開始,貨幣寬鬆就開啟了。11月5日,央行將MLF(央行向商業銀行投放貨幣的利率)下調5個基點,這是2016年2月份以來央行首次下調MLF利率。貸款定價的基準——MLF下調了,貸款利率LPR也開始下行。11月20日,1年和5年期LPR都下調了。

因為,前幾年“減費減稅”、去杠桿、去產能、環保攻堅出口外遷等,已經導致企業和地方財政壓力很大了。今年是個特殊的年份,“十三五”、脫貧攻堅、全面小康等等,都要收官,“十四五”要準備。而且,按照去年的計劃,今年的基建本來就要加碼。此次疫情爆發後,更顯的基建和公共服務是多麼的重要,比如醫療衛生設施、公共應急體系等等,財政支出的壓力很大。

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